マンションを売却したら確定申告が必要！流れと計算方法と併せて解説

マンションを売却すると、確定申告が必要になる場合があります。
確定申告で納税しなければならないのであれば、税金を支払うお金を手元に残しておく必要があるため、どのようなケースで確定申告をするのか事前に把握しておきたいですよね。
そこで今回は、マンションの売却における確定申告の必要性と手続きの流れ、税金の計算方法について解説します。
不動産の売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

マンションの売却でどのような場合に確定申告が必要なのか

まずは、マンションの売却が確定申告にどう影響するのか、確定申告が必要なケースと不要なケースについて解説します。

確定申告が必要なケース

不動産を売却して譲渡所得を得ると、税金が発生します。
譲渡所得とは、不動産を売却して得た利益のことです。
具体的な計算方法は次章で解説しますが、ここでいう「利益」は、マンションの売却価格から経費を差し引いて残った金額のことです。
その金額がプラスなら譲渡所得を得たことになり、譲渡所得には、「所得税」「住民税」「復興特別所得税」が課されます。
この3つの税金を総じて、譲渡所得税といいます。
サラリーマンの方の給与所得にかかる所得税や住民税は、勤め先が源泉徴収をおこなって代わりに納税するため、個人で確定申告をおこなう必要はありません。
しかし、譲渡所得は給与所得などとは切り離して計算する「分離課税」であるため、個人で確定申告をおこなわなければならないのです。

確定申告が不要なケース

売却価格から経費を差し引いて残った金額がマイナスになることもあります。
この状態を「譲渡損失」といい、譲渡所得税は課されません。
譲渡所得税が課されない場合、本来であれば確定申告は不要です。

確定申告で節税できるケース

譲渡損失が生じた場合でも、以下の特例を利用すると節税できる場合があります。
特定の居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例
住宅ローンが残っているマイホームを売却した際に生じた譲渡損失に対して、「損益通算」および「繰越控除」ができる特例です。
先述のとおり、給与所得に課される税金は、「源泉徴収」という仕組みにより、通常個人が納付する必要はありません。
ただし、マンションを売却して生じた譲渡損失を申告すると、給与所得とマンション売却による損失分を合算して所得が計算されます。
つまり、課税対象となる年間の所得が減るということです。
その結果、源泉徴収によって引かれすぎていた税金が戻ってきます。
この手続きを「損益通算」といいます。
損益通算で控除しきれず譲渡損失が残った場合は、翌年以降の所得から差し引くことが可能です。
これを「繰越控除」といいます。
繰越控除ができるのは、最大3年間です。
しかし、この特例を利用するためには、以下のような条件を満たす必要があります。

●マイホームもしくは住まなくなった日から3年を経過する年の12月31日までに譲渡すること
●譲渡した年の1月1日時点に所有期間が5年を超えていること
●マイホームの売買契約日の前日において、当初の償還期間が10年以上である住宅ローンが残っていること

なお、この特例は令和7年12月31日までに売却した場合に適用されます。
また、特例を利用するためには、確定申告が必要です。

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確定申告の流れ

譲渡所得を得た場合は確定申告が必要であること、譲渡損失が生じた場合も確定申告をすることによって節税できる場合があることを前章で解説しました。
とはいえ、サラリーマンの方は確定申告の経験がない方が多く、実際にどのように手続きすれば良いかわからない方もいらっしゃるでしょう。
そこで次に、マンションを売却して確定申告をする場合の手続きの流れについて解説します。
確定申告の流れは、以下のとおりです。

●必要書類を揃える
●譲渡所得税を計算する
●税務署に申告する

上記の流れについて、順番に解説します。

ステップ1：必要書類を揃える

確定申告の必要書類は、以下のとおりです。

●確定申告書B様式
●分離課税用の申告書（第三表）
●譲渡所得の内訳書

上記の書類は、税務署のホームページから取得可能です。
手書きで必要事項を記入する、もしくは国税庁のウェブサイトの「確定申告書等作成コーナー」で作成することもできます。
また、以下の書類を添付する必要があります。

●登記簿謄本（全部事項証明書）
●不動産売買契約書（購入時と売却時の両方）
●取得費や譲渡費用がわかる領収書等
●マイナンバー確認書類および本人確認書類

サラリーマンの方は会社が発行する源泉徴収票も必要です。

ステップ2：譲渡所得税を計算する

次に、譲渡所得税を計算します。
計算方法については、次章で解説します。

ステップ3：税務署に申告する

必要書類が揃ったら、税務署の窓口で申請手続きをおこないます。
郵送や、インターネットで電子申告をすることも可能です。
確定申告は、2月16日～3月15日と申告期間が決められているため、マンションを売却した翌年の確定申告の期間中に手続きをおこなってください。

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マンションの売却で確定申告が必要な場合の税金の計算方法

最後に、マンションを売却して確定申告をする場合の譲渡所得税の計算方法について解説します。
譲渡所得税は、以下の手順で計算します。

●譲渡所得を計算する
●特別控除額を差し引く
●税率を乗じる

それぞれの手順について、順番に解説します。

ステップ1：譲渡所得を計算する

譲渡所得税を計算する際には、まず譲渡所得を算出する必要があります。
譲渡所得＝収入金額－（取得費＋譲渡費用）
それぞれの項目の概要は以下のとおりです。

●収入金額…不動産の売却価格
●取得費…不動産の購入代金と購入する際にかかった費用の合計
●譲渡費用…不動産売却の際にかかった費用

なお、マンションの建物部分は購入したときより価値が下がっていることから、建物に対応する減価償却費を差し引いた金額を取得費として計算します。

ステップ2：特別控除額を差し引く

譲渡所得税を軽減できる控除制度が設けられています。
代表的な控除制度は、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」です。
特例を利用すると、譲渡所得から最高3,000万円の控除を受けられます。
課税譲渡所得＝譲渡所得額－特別控除額
この計算式で計算した結果、プラスになった場合に譲渡所得税が発生します。
一般的なマンションの場合、譲渡所得が3,000万円以上得られることは少ないため、積極的に特例を利用することをおすすめします。
なお、特例を利用する場合は確定申告が必要です。

ステップ3：税率を乗じる

課税譲渡所得に税率を乗じれば譲渡所得税が算出できます。
なお、譲渡所得は、不動産の所有期間によって「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」に区分され、譲渡所得税の税率が以下のように異なります。

●短期譲渡所得（所有期間が5年以下）…39.63％
●長期譲渡所得（所有期間が5年を超える）…20.315％

つまり、5年を境に税率が大幅に異なるため、税率が下がるタイミングで売却すると節税できます。

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まとめ

マンションを売却して、譲渡所得を得た場合には、譲渡所得税が課されるため確定申告が必要です。
譲渡損失が生じた場合でも、条件を満たせば、確定申告をして損益通算をおこなうことによって年間の所得額をへらせるため節税することができます。
特例を利用することで節税できますが、確定申告が必要になるため、売却した翌年の確定申告の時期に忘れずに手続きをしましょう。