マンション売却での注意点は何がある？タイミング別に解説

マンションの売却は大きなお金が動くため、あとで後悔しないように進めたいですよね。
売却の流れなどを把握したうえで注意点を押さえておくと、対策しながら進められるため、スムーズな売却に繋がりますよ。
そこで今回は、マンションを売却するうえで知っておいたほうが良い注意点を、売却前・売却活動中・売却後の3つのタイミングに分けて解説します。
マンションの売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

マンションを売却する前の注意点

まずは、マンションを売却する前に押さえておきたい注意点について解説します。
売却前の注意点としては、以下のようなことが挙げられます。

●タイミングを見極める
●余裕のあるスケジュールを立てる
●事前の取り決めをしっかりしておく
●売却方法を検討する

上記の内容について、順番に解説します。

タイミングを見極める

不動産売買には繁忙期があり、不動産の取引件数が通常の時期より大幅にアップします。
その時期とは、転勤や進学などにより人の動きが活発になる2月～3月です。
繁忙期は、引っ越し先を探す方が増えるため、より多くの方に物件を知ってもらえます。
売却の可能性が高まるだけでなく、好条件での売却も望めるため、マンションを売却するなら需要が増えるタイミングを見極めることが大切です。

余裕のあるスケジュールを立てる

マンションの売却は、買主が見つからなければ成立しません。
売り出してすぐに買主が見つかることもありますが、マンションの売却には、3か月〜半年程度かかるのが一般的です。
物件の状態や立地条件によっては、それ以上かかることも珍しくありません。
売却期限がある場合は、そこから逆算してスケジュールを立てる必要があります。
そのうえで、期限までに売れそうにない場合は、売却活動や価格を見直したり、売却方法自体を検討し直したりといった対応をしていくことが大切です。

事前の取り決めをしっかりしておく

マンションを仲介で売却する場合、不動産会社と媒介契約を結びます。
このときに、希望する条件や売却価格の最低ライン、売却活動の内容など、事前の取り決めをしっかりとしておくことが大切です。

売却方法を検討する

マンションの売却方法としては、仲介による売却と不動産会社の買取の2種類があります。
仲介とは、売却活動をおこなって買主を探す方法です。
仲介での売却には、先述したようにある程度時間がかかります。
買取とは、不動産会社が買主となって直接マンションを買い取る方法で、価格や条件に納得すればすぐに売買契約に進むため、即現金化が可能です。
築浅のマンションや人気エリアであれば、仲介で売却活動をおこなえば、好条件での売却も望めるでしょう。
しかし、築年数が古いマンションや人気のないエリアは売却期間が長引き、売れ残る恐れもあるため、買取も視野に入れて検討するのがおすすめです。

マンションの売却活動中の注意点

次に、マンションの売却活動中に押さえておきたい注意点について解説します。
売却活動中の注意点としては、以下のようなことが挙げられます。

●媒介契約の種類を理解して選ぶ
●内覧準備をおこなう
●売買契約書の内容を確認する

上記の内容について、順番に解説します。

媒介契約の種類を理解して選ぶ

前章でも触れましたが、仲介でマンションを売却する際には、不動産会社と媒介契約を結ばなければなりません。
媒介契約には、専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3つの種類があります。
専属専任媒介契約と専任媒介契約は、1社のみに仲介を依頼する媒介契約で、レインズへの登録や売主へ売却活動の進捗状況を報告する義務があります。
一般媒介契約には、そういった義務はありません。
築浅の物件や人気エリアの場合は、一般媒介契約で良いかもしれません。
しかし、築年数が古いマンションや需要が低いエリアの場合は、1社のみに仲介を依頼する専属専任媒介契約と専任媒介契約のほうが手厚いサポートを受けられます。
どの媒介契約を選ぶかによって、売却の結果に影響します。
したがって、媒介契約の種類をしっかり理解して、ご自身に合ったものを選ぶことが大切です。

内覧準備をおこなう

マンションの購入検討者が現れると、多くの場合内覧を希望されます。
内覧時に室内が汚いと、興味を持って内覧に訪れても、購入意欲が損なわれてしまいます。
売却成功のためには、内覧時の印象を良くすることが大切です。
整理整頓や清掃、換気をしっかりおこない、気持ち良く見学できる空間づくりを心がけましょう。

売買契約書の内容を確認する

売買契約書には、聞き慣れない専門用語が多く記載されているため、理解しにくいかもしれません。
しかし、売買契約書や重要事項説明書には、物件の状態や取引の条件、告知事項、契約解除に関することなど、重要な内容が記載されています。
ご自身の認識と相違ないかをしっかり確認し、不明点があれば契約を結ぶ前に解決することが大切です。

マンション売却後の注意点

最後に、マンションの売却後に押さえておきたい注意点について解説します。
売却後の注意点としては、以下のようなことが挙げられます。

●住宅ローンの抹消手続きが必要
●引っ越しは計画的におこなう
●確定申告をおこなう

それぞれの内容について、順番に解説します。

住宅ローンの抹消手続きが必要

住宅ローンが残っている場合は、残債を完済し、マンションに設定された抵当権を抹消したうえで売却するのが基本です。
残債を完済すれば金融機関が設定した抵当権は消えますが、登記簿上に記録されている抵当権は自動的に消えないため、抵当権抹消登記をおこなう必要があります。

引っ越しは計画的におこなう

マンションを引渡す際には、引っ越しを済ませ、室内を空っぽの状態にするのが原則です。
引渡し日までに家財道具の撤去が完了するよう、計画的にスケジュールを立て、引っ越し業者に依頼する必要があります。
不動産売買の繁忙期は、引っ越し業者も繁忙期になるため、早めに日時を決め手配しましょう。

確定申告をおこなう

マンションを売却して譲渡所得（利益）を得ると、その譲渡所得額に対して譲渡所得税が課されます。
譲渡所得税とは、所得税、住民税、復興特別所得税の総称です。
譲渡所得額は、マンションの売却価格から、取得費（マンションの購入代金と諸費用）と、譲渡費用（売却にかかった費用）を差し引いて残った金額です。
譲渡所得額がゼロ以下であれば税金は課されませんが、譲渡所得がプラスになった場合は確定申告で納税する必要があります。
なお、譲渡所得を得た場合でも、特別控除制度を利用すれば節税できます。
代表的な控除制度は、「3,000万円の特別控除の特例」です。
この特例を利用すれば、譲渡所得から最高3,000万円の控除を受けられるため、一般的な居住用のマンションであれば、譲渡所得がゼロ以下になるケースがほとんどです。
ただし、控除制度を利用する場合は、確定申告をする必要があります。
売却した翌年の確定申告の時期に、忘れずに手続きをおこないましょう。

まとめ

マンションをスムーズに売却するためには、売却前にスケジュールをしっかり立て、売却方法の種類などについて理解を深めておくことが大切です。
売却活動中は、ご自身に合った媒介契約を結び、内覧希望者に良い印象を持ってもらうために、内覧準備をおこなってください。
また、売却後は引渡し日までに引っ越しを済ませ、譲渡所得を得た場合や控除制度を利用する場合は、売却の翌年に確定申告をおこなう必要があることを頭に入れておきましょう。