マンションを売る手順について！3つのタイミングに分けてポイントを解説

転勤や住み替え、まとまった資金が必要になったなど、マンションを売るきっかけはさまざまです。
いざマンションを売ることを決めたとはいえ、なにから始めれば良いのかわからない方もいらっしゃるのではないでしょうか。
今回は、マンションを売る手順を、事前準備、売却活動、売買契約後の3つのポイントに分けて解説します。
マンションの売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

マンションを売る手順1：事前準備

まずは、マンションを売る手順として、事前準備の流れとポイントについて解説します。
マンションを売る際には、以下のような手順で事前準備をおこないます。

●査定を依頼する
●不動産会社と媒介契約を結ぶ
●マンションの売り出し価格を決める

それぞれの内容について、順番に解説します。
査定を依頼する
マンションを売るにあたって、まずはいくらで売れるのか、物件の価値を把握しなければなりません。
そのためには、不動産会社に査定を依頼する必要があります。
不動産査定には、「机上査定」と「訪問査定」の2種類があり、状況に合わせて選択することが可能です。
机上査定とは、建物の基本情報や、周辺の類似物件の販売価格など、インターネットや役所で閲覧できる書類で調べられるデータをもとに、価格を査定する方法です。
物件個別の状況は反映されませんが、インターネットで気軽に依頼でき、査定の結果は当日～数日後にわかるため、大まかな価格が知りたい方に向いています。
訪問査定とは、不動産会社が現地に訪問して査定価格を算出する方法です。
訪問査定では、机上査定で用いたデータにくわえ、物件の状態や周辺環境などを調査した内容を加味するため、より個別の状況が反映された価格を知ることができます。
査定の結果が出るまでに1週間～10日ほどかかりますが、机上査定より精度の高い査定方法であるため、売却する意思が固まっており、現実的な価格が知りたい方に向いています。
不動産会社と媒介契約を結ぶ
仲介を依頼する不動産会社が決まったら、媒介契約を結びます。
媒介契約は、専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3つの種類に分かれています。
専属専任媒介契約と専任媒介契約は、1社のみが仲介する媒介契約で、レインズへの登録や売主への販売状況の報告などが義務付けられている媒介契約です。
なお、国土交通省の規定により、専属専任媒介契約では契約締結日の翌日から5営業日以内、専任媒介契約では7日以内にレインズへ物件情報を登録する義務があります。
媒介契約の有効期間は原則3か月以内とされており、更新する場合は再度書面で契約を結び直す必要があります。
いわゆる「囲い込み」防止の目的で設けられた仕組みです。
一般媒介契約にはそういった義務はなく、複数の不動産会社に仲介を依頼できます。
需要が高い人気エリアであれば一般媒介で良いかもしれませんが、築年数が古い物件や売却しにくいエリアの場合は、専属専任媒介契約か専任媒介契約がおすすめです。
マンションの売り出し価格を決める
不動産会社が提示する査定価格をもとに、マンションの売り出し価格を決めます。
売り出し価格は売主が設定できますが、市場相場を加味し、物件に見合った価格を設定しましょう。

買取も視野に入れる

マンションを売る方法としては、仲介による売却と不動産会社の買取の2種類の方法があります。
買取の場合、不動産会社が買主となって直接マンションを買い取るため、先述した手順を踏む必要はありません。
不動産会社が提示する価格に納得すれば、すぐに売買契約に進みます。
売買契約後、即現金化できるため、早くマンションを手放したい方や、売却しにくい物件は買取も視野に入れて検討してみましょう。

マンションを売る手順2：売却活動

次に、マンションを売る手順として、売却活動から契約締結までの流れとポイントについて解説します。
マンションの売却活動は、以下のような手順でおこないます。

●売却活動の開始
●条件交渉
●契約の締結

それぞれの内容について、順番に解説します。

売却活動の開始

媒介契約を結んだら、不動産会社と販売戦略を立てます。
不動産会社が、レインズに登録したり、不動産情報サイトに掲載したりといった売却活動をおこないます。
マンションに興味を持った方は、内覧を希望されるのが一般的です。
内覧時に良い印象を持ってもらうことが売却成功の秘訣です。
整理整頓や清掃を徹底的におこない、内覧者が気持ち良く見学できるように準備しましょう。
使用頻度の高い水回りなど、汚れが落ちにくい箇所は、ハウスクリーニングを利用するのもおすすめです。

条件交渉

購入希望者が現れると、売却価格や引渡しの条件など交渉をおこなうのが一般的です。
価格の最低ラインなど、譲れない条件を決めておく必要がありますが、可能な範囲で買主の希望に歩み寄ると気持ち良く取引が進むでしょう。

契約の締結

条件交渉をおこなったあと、売主と買主の双方が納得したうえで売買契約に進みます。
売買契約の締結時には、売主、買主、不動産会社の三者が立ち会うのが基本です。
契約日当日は、買主から手付金を受け取り、売買契約書に双方が署名・捺印をおこないます。
手付金は、売却代金の一部に充当します。
なお、売買契約が成立したら、不動産会社に仲介手数料の半分を支払うのが一般的です。

マンションを売る手順3：売買契約後

最後に、マンションを売る手順として、売買契約後の流れとポイントについて解説します。
マンションの売買契約を結んだあとは、以下のような手順で進みます。

●引っ越し
●決済・引渡し
●確定申告

上記の手順について、順番に解説します。

引っ越し

マンションの引渡し日までに、家具や電化製品、生活用品、ごみなどをすべて撤去し、空っぽの状態にしておかなければなりません。
引っ越し業者に依頼する場合、繁忙期はなかなか予約が取れない可能性があるため、引っ越し日が決まったら早めに問い合わせて決めておきましょう。

決済・引渡し

あらかじめ決めた決済日に売却代金の残金が支払われます。
決済は、買主が住宅ローンを組む金融機関に売主と買主、不動産会社が集まっておこなうのが一般的です。
マンションの住宅ローンが残っており、売却代金で完済する前提で売却した場合は、その場で住宅ローンの返済手続きもおこないます。
また、このときに仲介手数料の残り半分を不動産会社に支払います。
決済が終わったら、抵当権抹消登記と所有権移転登記をおこなえば、マンション売却の完了です。
登記手続きはご自身でおこなうことも可能ですが、書類の不備があるとスムーズに進まないため、司法書士に依頼するのが一般的です。

確定申告

マンションを売却して譲渡所得を得ると、所得税と住民税が課されます。
譲渡所得とは、マンションの売却代金から取得費と譲渡費用を差し引いて残った利益です。
譲渡所得がゼロ以下の場合税金は課されませんが、利益を得た場合は確定申告が必要です。
なお、譲渡所得を得た場合の税金を軽減する特別控除制度が設けられています。
代表的なものは「3,000万円の特別控除の特例」で、譲渡所得から最高3,000万円の控除を受けられるため、一般的なマンションであれば譲渡所得がゼロになるケースがほとんどです。
特別控除制度を利用した場合は、譲渡所得がゼロ以下であっても確定申告が必要です。

まとめ

マンションを売る際には、流れに沿って進めることが大切ですが、事前準備、売却活動、売却後の3つのタイミングに分け、それぞれの手順を知ると、より流れを把握しやすくなります。
事前準備ではご自身に合った媒介契約を結び、売却活動中は内覧に向けて、整理整頓や清掃をしっかりおこなうことが大切です。
売却によって譲渡所得を得た場合や、特別控除制度を利用した場合は確定申告が必要であるため、売却した翌年の確定申告の時期に忘れずに手続きをおこないましょう。